外国人在埃及购房：第230号法律、房地产处置税2.5%与建筑物税

外国人取得私人住宅（第230/1996号法律）

• 非埃及人可为自己和家庭（配偶和未成年子女）的私人居住目的，在全国范围内最多取得两处不动产（已建房屋或空地）。这不影响其取得开展经埃及主管机关许可的经营活动所必需的不动产的权利（第二条）。
• 每处面积不超过4,000平方米。
• 该不动产不得属于文物保护法所认定的文物。
• 总理可对上述第1、2项条件作出例外。部长会议可对指定为旅游区或新城市社区的区域另行规定条件。
• 外交或领事馆舍及馆长和馆员住宅，在对等条件下，以及国际或区域组织所有的不动产，不适用本法条件。
• 依本法取得所有权后五年内，不得实施任何转移所有权的处分；但总理可在其认为适当的情形下予以许可（第五条）。投资总局文本注明：司法部长依据2013年第686号总理决定和2024年第2725号总理决定，被授予第230号法律第二、五条中的总理权限。主管机关为司法部不动产登记与公证机构。

房地产处置税（第43条，2026年第151号法律）

对处分房屋或待建土地的总价值，按2.5%征税，不作任何扣减（村庄除外），不论处分次数、是否已建、是全部还是部分或一套住宅、土地是否属于纳税人、合同是否已经登记。计税按处分合同所载总价；税务机关如不认可该价格，由税务机关负举证责任。纳税人（处分人）须自处分之日起六十日内缴税。逾期适用所得税法第110条的滞纳金，自期限届满之次日起算。该条写明的例外包括：以不动产作为股份公司实物出资且对应股份五年内不转让；向直系尊亲属、配偶或直系卑亲属的遗赠、赠与；设定用益或出租超过五十年则视为应税处分；强制变卖、征收或向政府、地方单位、公共法人或公益项目的赠与不在此税范围。

建筑物年度房地产税（第196/2008号法律）

第12条：税率为应税建筑物年租值的10%；住宅用途先扣除年租值的30%，非住宅用途扣除32%，作为纳税人包括维修在内的费用。年租值由各省政府的普查与估价委员会按建筑标准、位置和附属设施估定。房地产税务局现行网页写明：作为纳税人本人及家庭主要住宅的单元，若净年租值低于24,000埃镑则免税，超出部分征税，家庭包括纳税人、配偶和未成年子女；用于商业、工业、行政或职业用途的单元，净年租值低于1,200埃镑则免税，超出部分征税。该局公布的计算示例与上述公式一致。纳税义务人是对不动产享有所有、用益或利用权利的自然人或法人；承租人不是纳税义务人，但在应付租金范围内与义务人连带。

官方示例（年租值36,000埃镑的住宅）

示例数字来自房地产税务局官网。主要住宅：净值25,200，减去免税额24,000，税额120埃镑/年。非主要住宅：无24,000免税额，税额2,520埃镑/年。商业用途另有该局以年租值2,700埃镑计算的示例，税额63.6埃镑/年。

常见问题

外国人能不能买第三套房？

第230号法律第二条将私人住宅限制为全国两处，但写明不影响为经许可的经营活动取得必要不动产的权利，并允许总理对面积和套数条件作出例外。

王府可以协助

• 整理并翻译申请或办理材料（中文、阿拉伯文、英文）。
• 与主管部门沟通或递交材料时提供翻译陪同。